Comprare o affittare?

"Meglio comprare o affittare?" è la domanda sbagliata. Quella giusta è: "Dati i miei numeri, la mia città e il mio orizzonte — quale scelta mi lascia più ricco?" Questo strumento modella entrambi gli scenari fianco a fianco, mese per mese, così puoi vedere quando (e se) comprare conviene.

Il lato acquisto traccia le rate del mutuo, le tasse, le spese condominiali, la manutenzione, l'assicurazione e i costi di ristrutturazione — poi rivaluta l'immobile al tasso di apprezzamento che scegli. Il lato affitto assume che investi tutto quello che avresti speso inizialmente (anticipo + spese + ristrutturazione) più il risparmio mensile, e lascia quel portafoglio crescere al rendimento che indichi.

I valori predefiniti sono tarati per l'Italia (appartamento tipico, esenzione IMU prima casa, tassi mutuo italiani, adeguamento ISTAT dell'affitto), ma ogni campo è modificabile — cambia i numeri e funziona per qualsiasi paese.

Come funziona la matematica

Ogni mese il modello percorre entrambi gli scenari. Sul lato acquisto, paghi la rata del mutuo (divisa tra capitale e interessi), le spese condominiali, e una quota mensile di tasse, manutenzione e assicurazione. Sul lato affitto, paghi l'affitto — e se comprare ti sarebbe costato di più quel mese, la differenza va nel tuo portafoglio di investimenti.

A fine anno, l'immobile si rivaluta, l'affitto aumenta, e il portafoglio cresce. Il patrimonio netto (compro) è il valore dell'immobile meno il debito residuo (la tua equity se vendessi). Il patrimonio netto (affitto) è il portafoglio di investimenti accumulato.

L'anno di pareggio è il primo anno in cui il patrimonio netto di chi compra supera quello di chi affitta. Se non succede mai nel tuo orizzonte, vince l'affitto.

Cosa assumono i valori predefiniti

• Prezzo immobile €200.000 — un punto di partenza ragionevole per una città italiana di medie dimensioni. Milano o Roma saranno molto più alti.
• Anticipo 20% — il requisito standard delle banche italiane. Sotto il 10–15% serve una garanzia CONSAP o simile, e pagherai un tasso più alto.
• Tasso mutuo 3,5%, 25 anni — nell'ordine dei tassi fissi italiani del 2025. Controlla Mutuionline o la tua banca per le offerte correnti.
• Spese di acquisto 3% — notaio, imposta di registro (2% per prima casa) e agenzia. Per seconde case molto di più (~6–8%).
• IMU €0 — la prima casa è esente. Se è una seconda casa o un investimento, aggiungi l'IMU reale.
• Manutenzione 1% — la regola pratica del settore. Edifici vecchi servono di più, nuove costruzioni di meno.
• Rivalutazione immobile 1% — il mercato immobiliare italiano storicamente cresce meno di UK/US. Le grandi città fanno meglio; i piccoli centri potrebbero non stare al passo con l'inflazione.
• Rendimento investimenti 5% — il rendimento reale (al netto dell'inflazione) a lungo termine di un portafoglio azionario globalmente diversificato.

Cosa non modella questo strumento

• Detrazioni sugli interessi del mutuo (19% fino a €4.000/anno per prima casa).
• Bonus fiscali per ristrutturazione (bonus casa, superbonus, ecobonus) — cambiano spesso e possono essere significativi.
• Costi di vendita (provvigione agenzia + plusvalenza se vendi entro 5 anni).
• Tassazione sui rendimenti degli investimenti (26% in Italia sugli strumenti finanziari).
• Periodi di sfitto, variazioni dei tassi, rischio di trasferimento lavorativo, o il valore emotivo di avere una casa propria.

Queste omissioni tendono in parte a compensarsi (le detrazioni aiutano chi compra; la tassazione penalizza chi investe), ma la tua situazione specifica potrebbe pendere da un lato. Usa questo come bussola, poi parla con un consulente finanziario prima di firmare qualcosa.

Strumenti correlati

• Calcolatore di interesse composto — per vedere come funziona davvero il lato "investi la differenza" dell'equazione, con opzioni di frequenza di capitalizzazione.
• Calcolatore FIRE — se stai pensando se comprare casa si inserisce in un piano di pensione anticipata, questo è il passo successivo.